Dostęp do drogi gminnej przez własny "las"

[MonikaM]

W 2008 kupiliśmy działkę, gdzie 0,28 ha to pastwisko V kl, 0,01 ha grunty orne V kl i 0,01 ha las V. Działka ma nietypowy kształt, dojazd z drogi gminnej jest wąskim pasem szerokości ok. 3,5 m, właśnie przez tę część leśną, ale ani wtedy, ani teraz nie był porośnięty drzewami. Teraz wystąpiliśmy o warunki zabudowy (nie ma MPZP, plan ogólny dopiero ma zostać stworzony) i gmina uważa, że dostępu do drogi publicznej nie ma, a właściwie to ma, ale nieuregulowany. Pyta nas też, czy została wydana zgoda na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne. Pani z RDLP z kolei twierdzi, że zgodę wydaje wojewoda w oparciu o wydane WZ i na wniosek wójta. Koło się zamyka, dlatego prośba o wskazówki, jak z tego sensownie wybrnąć. Przejazd tym wąskim pasem jest wolny od drzew. Dodatkowa kwestia jest taka, że na pastwisku wyrosły samosiejki, a od listopada 2024 ten teren należy do obszaru chronionego i gmina wymaga inwentaryzacji przyrodniczej ze wskazaniem na mapie, opisem i pomiarami WSZYSTKICH drzew na terenie działki. Zastanawiam się, czy na etapie złożonego wniosku o WZ mogę przywrócić grunt do produkcji rolnej, pozbywając się tych cieńszych samosiejek (drzew, których obwód pnia na wys.130 cm przekracza 30 cm i tak nie wolno ruszyć ze względu na obszar chroniony). Mogłabym odpuścić te warunki zabudowy, o ile jest opcja, że na swoim gruncie rolnym będę mogła wybudować bodaj domek na zgłoszenie do 35 m kw,, ale boję się, że tu znowu kwestia dojazdu przez las nam to uniemożliwi..Doradźcie coś, proszę. Załączam zdjęcie mapy (dz.185/6)

[tumanleśny]

Ja na początek proponuję z gadania przejść na słowo pisane. Dopóki jest załatwiane na gębę, każdy odsuwa problem od siebie. Jeśli to samo będzie musiał napisać może okazać się, że sprawa ruszy z miejsca.

[MonikaM]

Wszystkie uwagi od gminy dotyczące uzupełnienia wniosku o warunki zabudowy mam na piśmie na piśmie mam, ze wymagają inwentaryzacji przyrodniczej ze spisem wszystkich drzew. Na piśmie mam, ze jest to obszar chroniony. I pytanie, czy jest zgoda na zmianę przeznaczenia lasu też wystosowali na piśmie. Jedyne co było na gębę to zdanie pani z lasów, ale ona też powoływała się na ustawę i do niej mnie odsyłała. I faktycznie stoi tam jak wół, ze taką zgodę wydaje wojewoda na wniosek wójta w oparciu o wydane WZ. A ja nadal jestem w kropce…

[tumanleśny]

Jak piszesz: Pani z RDLP z kolei twierdzi, że zgodę wydaje wojewoda w oparciu o wydane WZ i na wniosek wójta.
Więc wygląda na to, że trzeba zrobić tą inwentaryzację co chyba nie jest takie trudne.
Przywrócenie gruntu rolnego według mnie jest zgodne z prawem. Niektórzy mogą robić problemy z okresem lęgowym (tak naprawdę nie jest to termin sprecyzowany w ustawie, choć tu akurat mogę się mylić), jednakże nawet w tym przypadku powinno wystarczyć zrobienie przeglądu pod kątem gniazdowania ptaków i sporządzeniu protokółu/ notatki z przeglądu.

[MonikaM]

Inwentaryzacja przyrodnicza to jeden wymagany punkt (ma dotyczyć całej działki), bo teren jest na obszarze chronionym, a zgoda na przeznaczenie na cele nieleśne to drugi odrębny punkt-ten, który mówi, że nie mamy uregulowanego dostępu do drogi publicznej. Obawiam się więc, że samo zrobienie spisu wszystkich drzew z ich opisem tego dostępu nam nie zapewni. Pytanie, jak ugryźć tę zgodę?

[j24]

1. Zgodę wydaje marszałek województwa (dla gruntów prywatnych). Na wniosek gminy. Na potrzeby sporządzania planu miejscowego.

2. Nie ma znaczenia, co tam rośnie. Jeśli w ewidencji jest Ls, to jest to grunt leśny. Czyli dostępu do drogi gminnej brak.

[mirek107]

A jakie są zapisy w Uproszczonym Planie Urządzenia Lasu lub Inwentaryzacji Stanu Lasu?
Jaka jest sumaryczna powierzchnia użytku Ls - w sensie na Twojej działce i na działkach sąsiednich?

[MonikaM]

Dzwoniłam dziś do gminy i poradzono mi kontakt z geodetą klasyfikatorem gruntów. Procedura trwa około roku, ale w gminie mieli już kilka pozytywnie rozpatrzonych wniosków o zmianę klasyfikacji z Lasu tak, żeby można było uzyskać WZ. Inwentaryzację przyrodniczą mogę zrobić samodzielnie, pomierzyć obwody drzew i nanieść na mapę. Przynajmniej tyle dobrego, bo koszt inwentaryzacji przez specjalistę to kilka tysięcy złotych...

[emyyyl]

Nie da kupić działki bez dostępu do drogi publicznej, jakim cudem notariusz to zaakceptował? Musi być jakaś droga lub służebność. Sprawdz to

[Wiesław]

Nie da kupić działki bez dostępu do drogi publicznej

Oczywiście że da się kupić grunt nie posiadający dostępu do drogi publicznej. Z gruntów rolnych i leśnych - większość nie ma dostępu do dróg.
Notariusz nie sprawdza, czy działka ma faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej, jego rola ogranicza się do sporządzenia aktu notarialnego, w którym:
1) sprzedający składa oświadczenie o istnieniu dostępu do drogi;
2) sprzedający oświadcza, że dostępu do drogi brak.
W tym drugim przypadku notariusz sporządza akt notarialny z opisaną wadą fizyczną i oświadczeniem strony kupującej że jest świadoma skutków tej wady.
A później są różne kombinacje, gdy się nowym właścicielom zechce tam budować...

[emyyyl]

Nie da kupić działki bez dostępu do drogi publicznej

Oczywiście że da się kupić grunt nie posiadający dostępu do drogi publicznej. Z gruntów rolnych i leśnych - większość nie ma dostępu do dróg.
Notariusz nie sprawdza, czy działka ma faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej, jego rola ogranicza się do sporządzenia aktu notarialnego, w którym:
1) sprzedający składa oświadczenie o istnieniu dostępu do drogi;
2) sprzedający oświadcza, że dostępu do drogi brak.
W tym drugim przypadku notariusz sporządza akt notarialny z opisaną wadą fizyczną i oświadczeniem strony kupującej że jest świadoma skutków tej wady.
A później są różne kombinacje, gdy się nowym właścicielom zechce tam budować...

Co do większości działek rolnnych i lesnych bez dostępu do drogi publicznej to przesadziłeś. To ze sa zaorane i ich nie widać nie znaczy ze w ewidencji ich nie ma. Obecnie niczego nie podzielisz bez dostępu do drogi publicznej lub odpowiedniej służebności. Jesli sa nieruchomości bez faktycznego dostępu i służebności to buble przeszłości i wtedy trzeba występować o służebnośc. Z mapki autora wynika ze jest dostep do dr

[Wiesław]

Moje byłe nadleśnictwo (12 tys ha powierzchni) to około 3,5 tys działek geodezyjnych. Z tego niespełna 1 tys. działek ma dostęp do drogi publicznej.

W mojej gminie wiejskiej jest około 6 tys. działek ewidencyjnych, z czego tylko 2,5 tys. ma dostęp do drogi publicznej.

Jest dokładnie odwrotnie niż sugerujesz. To, że grunt przy drodze publicznej jest jednolicie zaorany nie znaczy, że to jest jedna działka ewidencyjna. Z różnych powodów (postępowania spadkowe, przepisy) są wykonywane zmiany indywidualne i okresowe rewizje podziału gruntów i działek z korektą ich podziału. Przy okazji są wydzielane nowe działki - zależnie od ich własności, żyzności, typu użytkowania, itp). W ten sposób od wielu lat wzrasta liczba działek ewidencyjnych, co łatwo rozpoznać po ich oznaczeniach znakiem "łamane" (/)... Na przykład: po podziale działki 126 według żyzności mamy teraz działkę nr 126/1 z dostępem do drogi publicznej, a dalej położone działki 126/2, 126/3, 126/4 - bez dostępu. Tak jest w całej Polsce.

Tylko działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania pod budownictwo nie da się podzielić bez pozostawienia im dostępu do dróg. Wszystkie inne działki (rolne, leśne, nieużytki) - a takich jest w Polsce najwięcej - dzieli się niezależnie od sieci dróg.
Poruszony w wątku temat dotyczył działki leśnej o powierzchni kilkunastu arów. Nikt rozsądny nie będzie dla takiej działki tworzył drogi publicznej o powierzchni większej niż sama działka...
Służebność to oddzielny temat, dzięki służebności dotychczas ludzie uzyskiwali warunki zabudowy na gruntach bez miejscowego planu zabudowy. Ale od początku przyszłego roku tak już nie będzie.

[emyyyl]

Moje byłe nadleśnictwo (12 tys ha powierzchni) to około 3,5 tys działek geodezyjnych. Z tego niespełna 1 tys. działek ma dostęp do drogi publicznej.

W mojej gminie wiejskiej jest około 6 tys. działek ewidencyjnych, z czego tylko 2,5 tys. ma dostęp do drogi publicznej.

Jest dokładnie odwrotnie niż sugerujesz. To, że grunt przy drodze publicznej jest jednolicie zaorany nie znaczy, że to jest jedna działka ewidencyjna. Z różnych powodów (postępowania spadkowe, przepisy) są wykonywane zmiany indywidualne i okresowe rewizje podziału gruntów i działek z korektą ich podziału. Przy okazji są wydzielane nowe działki - zależnie od ich własności, żyzności, typu użytkowania, itp). W ten sposób od wielu lat wzrasta liczba działek ewidencyjnych, co łatwo rozpoznać po ich oznaczeniach znakiem "łamane" (/)... Na przykład: po podziale działki 126 według żyzności mamy teraz działkę nr 126/1 z dostępem do drogi publicznej, a dalej położone działki 126/2, 126/3, 126/4 - bez dostępu. Tak jest w całej Polsce.

Tylko działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania pod budownictwo nie da się podzielić bez pozostawienia im dostępu do dróg. Wszystkie inne działki (rolne, leśne, nieużytki) - a takich jest w Polsce najwięcej - dzieli się niezależnie od sieci dróg.
Poruszony w wątku temat dotyczył działki leśnej o powierzchni kilkunastu arów. Nikt rozsądny nie będzie dla takiej działki tworzył drogi publicznej o powierzchni większej niż sama działka...
Służebność to oddzielny temat, dzięki służebności dotychczas ludzie uzyskiwali warunki zabudowy na gruntach bez miejscowego planu zabudowy. Ale od początku przyszłego roku tak już nie będzie.

Mieszamy trochę pojęcia.
To co piszesz dotyczy działek powyżej 3000m2. Wszystko co równe lub mniej musi mieć dostęp do drogi publicznej a jeśli takiej nie ma to musi być służebność lub wydzielona droga wewnętrzna. Mowa o terenach bez MPZP. Autor ma 3000m2

[Wiesław]

Mieszamy trochę pojęcia. To co piszesz

Tak, mieszamy pojęcia. Nie ma żadnego prawnego zakazu, który zabraniałby sprzedaży nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej, niezależnie od wielkości nieruchomości.
Są natomiast przepisy, które czasem uniemożliwiają uzyskanie na takiej działce pozwolenia na budowę. I tu sytuacja jest inna, zależnie od charakteru i powierzchni działki.

W omawianym przypadku działka już jest zakupiona, więc notariusz już nie ma nic do rzeczy. Nie chodzi o problem z notariuszem, lecz o problem z możliwością budowy.

Według nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wszystkie gminy miały czas na uchwalenie planów ogólnych do końca 2025 roku. Po tej dacie przestaje istnieć dokument "ogólne warunki zabudowy". Jeśli w Planie ogólnym nie będzie to grunt z możliwością zabudowy - o pozwoleniu na budowę będzie można pomarzyć, co od razu obniży wartość takich działek.
(ostatnio chyba przedłużono ten termin do połowy 2026 roku):
https://www.prawo.pl/samorzad/termin-na ... 31813.html

W każdym razie czas nagli i właściciele usiłują się jakoś zabezpieczyć... Na przeforsowanie służebności przez sądy są tasiemcowe kolejki, bo mamy "wolne sądy" (nie szybkie). No i ludzie szukają jakichś szybszych sposobów...

[ŁKK]

Witam, czy udało się rozwiązać problem, mam podobną sytuację? Mam działkę rolną połączoną z drogą publiczną poprzez wąską działkę szerokości 3 m której też jestem właścicielem. Na tej działce fragment stanowi grunt Ls i z tego tytułu nie dostałem WZ.